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      内容摘要：
      在商业地产运营中，为提升整体经营效益与竞争力，出租人常于商业租赁合同里约定，若承租人销售坪效排名处于末位，出租人便享有合同解除权。此 “末位淘汰” 条款虽具促进经营之效，但在司法实践里，其效力认定存较大争议。本文通过对相关案例深入剖析，梳理法院裁判观点，从格式条款规制、公平原则衡量、解除权行使规范等维度，探究该条款效力认定标准，旨在为商事主体合同订立及纠纷解决提供参考，助力平衡出租人与承租人权益，维护商事交易秩序稳定。
      关键词：商业租赁合同 销售坪效排名 合同解除 格式条款 公平原则

      一、引言

      随着商业地产的蓬勃发展，为实现商业项目的高效运营与可持续发展，出租人往往在商业租赁合同中设置多样化的管理与激励条款。其中，以销售坪效排名作为合同解除事由的条款（即 “末位淘汰” 条款）逐渐成为商业地产运营中的常见约定。销售坪效作为衡量店铺经营效益和竞争力的关键指标，能够直观反映单位营业面积的销售产出情况。出租人期望借助该条款，激励承租人提升经营业绩，优化商业项目的品牌组合与业态布局，从而提升整体商业价值 。

      在司法实践中，因该条款引发的纠纷日益增多，法院对于此类条款的效力认定却存在显著分歧。部分法院认可其效力，认为这是商事主体意思自治的体现，有助于促进市场竞争与资源优化配置；而另一些法院则否定其效力，指出该条款可能构成格式条款，存在加重承租人责任、排除其主要权利的情形，且可能违反公平原则，损害承租人的合法权益。这种司法裁判的不统一，不仅给商事主体的合同订立与履行带来困惑，也对司法的权威性与公信力造成影响。因此，深入探究以销售坪效排名作为合同解除事由的条款在商业租赁合同中的效力认定问题，具有重要的理论与实践意义。

      通过Alpha以案由租赁合同纠纷检索关键词“坪效排名”，截止于2025年3月5日共计19个案件，其中一审9件，二审9件，再审1件。

      通过Alpha以案由租赁合同纠纷检索关键词“末位淘汰”，共计27个案件，其中一审14件，二审10件，再审3件。


      二、典型案例梳理

      2.1 支持出租人解除合同主张的案例

      在吉林省长春市中级人民法院审理的（2024）吉 01 民申 75 号案件中，孙某与某商业管理公司签订了商铺租赁合同，合同约定若孙某经营的商铺在同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，商业管理公司有权书面通知孙某进行经营调整，直至提前解除本合同。在合同履行过程中，商业管理公司经统计分析，发现孙某的商铺连续多个月坪效排名处于末位，遂依据合同约定向孙某发出解除合同通知。孙某认为该条款属于格式条款，应属无效，并提起诉讼 。

      法院经审理认为，虽然该合同系商业管理公司预先拟定的格式合同，但合同条款内容清晰明确，不存在歧义。且在签订合同时，商业管理公司已通过加粗、加黑等显著方式对该条款进行提示，尽到了合理的提示义务。同时，从合同整体来看，双方对于租金的约定采用了销售额提成的方式，商业管理公司的收益与孙某商铺的经营业绩直接相关，设置坪效排名解除条款是为了保障双方的共同利益，促进商业项目的良好运营，并未违反公平原则 。因此，法院认定该条款有效，支持了商业管理公司的解除合同主张 。①

      2.2 不支持出租人解除合同主张的案例

      2.2.1 格式条款且违反公平原则

      四川省成都市中级人民法院在（2019）川 01 民终 11454 号案件中，传富置业公司与某商户签订商铺租赁合同，其中约定若商户在同一经营区域、同品类销售坪效列倒数三名，传富置业公司有权单方解除合同。商户在经营过程中，收到传富置业公司的解除合同通知，原因是其商铺坪效排名靠后。商户认为该条款不合理，提起诉讼 。

      法院在审理中指出，该合同由传富置业公司预先拟定，在订立合同时未与商户进行充分协商，属于格式条款。而且，该条款使得传富置业公司在商户仅因坪效排名处于末位，即便无其他违约行为的情况下，也可轻易解除合同，导致双方权利义务严重失衡，违反了《中华人民共和国民法典》所规定的平等主体及公平原则 。此外，传富置业公司未能提供充分证据证明其已对该条款向商户履行了提示说明义务。综合上述因素，法院判定该条款无效，传富置业公司无权依据该条款单方解除租赁合同 。②

      2.2.2 解除条件不明

      山东省日照市中级人民法院在（2018）鲁 11 民终 617 号案件中，上诉人与被上诉人签订租赁合同，约定被上诉人若连续两次在同区域、同品类销售坪效排名末位，上诉人有权解除合同。在合同履行中，上诉人以被上诉人连续两次排名末位为由，要求解除合同并要求被上诉人撤柜。被上诉人对此提出异议，双方引发纠纷 。
      ③法院经审查发现，合同中对于 “同一经营区域” 的具体范围界定模糊，“同品类” 的划分标准也不明确，同时对于销售坪效的统计周期、统计方式以及哪些商铺应纳入排名范围等关键事项均未作出清晰约定。在实际操作中，双方对被上诉人是否连续两次排名末位存在争议，且上诉人在进行坪效考核时，未对考核范围、方式、结果等进行公示，缺乏透明度与公正性。基于此，法院认为合同约定的解除条件不明确，上诉人以自己单方认定的排名要求被上诉人撤柜的行为缺乏依据，不支持上诉人的解除合同诉求 。

      三、法院裁判观点分歧的原因剖析

      3.1 格式条款认定的差异

      格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款 [7]。在商业租赁合同中，“末位淘汰” 条款通常由出租人预先拟定，具有格式条款的外观特征。然而，在司法实践中，对于该条款是否构成格式条款以及构成格式条款后的效力认定，法院存在不同观点。

      部分法院认为，只要该条款是出租人预先拟定且未与承租人充分协商，就应认定为格式条款。若出租人未能证明其已对该条款履行合理的提示与说明义务，根据《民法典》第四百九十六条的规定，该条款不成为合同的内容，对承租人不具有约束力 。例如，在上述成都中院审理的案件中，法院基于出租人未履行提示说明义务，判定条款无效。

      而另一些法院则更为注重合同的整体交易背景与当事人的真实意思表示。即使条款具有格式条款的形式，若其内容明确合理，且出租人能够证明在合同订立过程中，通过合理方式向承租人进行了提示与说明，使承租人对条款内容充分知晓并理解，同时该条款不存在不合理地免除或减轻出租人责任、加重承租人责任、限制或排除承租人主要权利的情形，法院仍会认定该条款有效。如长春中院审理的案件，法院综合考虑多方面因素，认可了条款效力。

      3.2 公平原则衡量的不同尺度

      公平原则是民法的基本原则之一，要求民事主体在从事民事活动时，合理确定各方的权利和义务，秉持公平理念，避免权利义务严重失衡 。在判断 “末位淘汰” 条款效力时，法院需要运用公平原则对合同双方的权利义务进行综合衡量。

      一些法院认为，该条款赋予出租人过大的合同解除权，可能导致承租人在租赁合同关系中处于明显劣势地位。承租人即使按时足额支付租金、遵守商场各项管理规定，但仅因销售坪效排名末位，就面临合同被解除的风险，这对承租人而言过于严苛，不符合公平原则的要求。如在某些案例中，法院指出，在商业经营中，影响销售坪效的因素众多，包括商场整体定位、业态布局、周边环境、市场波动等，并非完全由承租人自身经营能力决定，仅以坪效排名末位解除合同，忽视了承租人的合理利益，有失公平 。

      然而，另一些法院从商事交易的特性出发，认为在商业租赁合同中，出租人与承租人之间存在一定的利益关联性。在租金收取方式采用销售额提成等情况下，出租人的收益与承租人的经营业绩直接挂钩，出租人承担了一定的经营风险。在此背景下，设置 “末位淘汰” 条款，激励承租人提升经营业绩，有助于实现双方利益的动态平衡，符合商事交易中鼓励竞争、追求效率的价值取向，并不必然违反公平原则 。

      3.3 对合同解除权行使规范的理解不同

      合同解除权的行使应当遵循法律规定和合同约定的程序，以确保解除行为的合法性与正当性 。在涉及 “末位淘汰” 条款的案件中，法院对于出租人解除权行使程序的审查标准存在差异。

      部分法院强调，出租人在行使解除权时，必须严格按照合同约定的程序进行操作。例如，合同约定应先书面通知承租人进行经营调整，若承租人在合理期限内未能改善经营状况，出租人才可解除合同。若出租人未履行前置的经营调整通知程序，直接解除合同，则属于程序违法，其解除行为无效 。

      而另一些法院在审查时，不仅关注合同约定的程序，还会综合考虑案件的实际情况。合同一旦成立并生效，则形成“法锁”，当事人均应依约履行。④若出租人能够证明在行使解除权之前，已经通过其他合理方式与承租人进行沟通，给予承租人一定的改进机会，即使在程序上与合同约定存在细微差异，但未对承租人的实质性权利造成损害，法院也可能认可其解除权的行使具有合理性 。

      四、“末位淘汰” 条款效力认定的法律分析

      4.1 格式条款规制对条款效力的影响

      4.1.1 格式条款的认定标准

      根据《民法典》第四百九十六条的规定，判断 “末位淘汰” 条款是否为格式条款，关键在于其是否由出租人预先拟定且在订立合同时未与承租人协商 。在实践中，若该条款出现在出租人为重复使用而统一制定的合同模板中，且承租人对于该条款内容没有讨价还价的空间，通常会被认定为格式条款。例如，大型商业综合体的出租人往往采用标准化的租赁合同文本与众多承租人签约，其中关于 “末位淘汰” 的条款即为预先拟定，在这种情况下，该条款符合格式条款的形式特征。

      4.1.2 格式条款的效力判断规则

      格式条款控制彰显不同维度的公平价值，是交换公平与分配公平的凸显，亦有程序公平与实体公平的追求。格式条款订入控制确保缔约过程的公平，且明确将提示与说明义务的举证责任分配给提供方，乃程序正义之体现。⑤格式条款并非当然无效，其效力需依据法律规定进行判断。《民法典》第四百九十七条规定了格式条款无效的情形，包括提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利以及排除对方主要权利等 。在 “末位淘汰” 条款的效力认定中，若该条款存在不合理地免除出租人因随意解除合同而应承担的违约责任，或者加重承租人在正常经营情况下不应承担的风险责任，如要求承租人在合同解除后承担高额违约金，且该违约金与承租人的违约程度明显不相称，或者限制承租人通过合理途径维护自身权益，如禁止承租人对坪效排名结果提出异议等，均可能被认定为无效条款 。

      同时，《民法典》第四百九十六条第二款规定，提供格式条款的一方应当采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。若出租人未履行该提示与说明义务，该条款不成为合同的内容 。在商业租赁合同中，“末位淘汰” 条款涉及承租人的重大利益，出租人应当以显著方式，如采用加粗、加黑、下划线等字体，或者单独制作条款说明文件，向承租人提示该条款，并对条款的含义、适用条件、法律后果等进行详细解释说明，确保承租人充分理解该条款内容 。

      4.2 公平原则在条款效力认定中的考量

      4.2.1 公平原则的内涵与适用

      公平原则贯穿于整个民事法律关系中，要求合同双方当事人之间的权利义务应当具有对等性和合理性 。在商业租赁合同中，“末位淘汰” 条款的设置应当符合公平原则的要求。从权利义务对等角度看，若出租人在享有依据坪效排名解除合同权利的同时，也应承担相应的义务，如为承租人提供良好的经营环境、合理的市场推广服务、准确的销售数据统计与反馈等，以帮助承租人提升经营业绩 。若出租人仅强调自身的解除权，而忽视对承租人应尽的义务，导致双方权利义务失衡，则该条款可能违反公平原则。

      从合理性角度分析，应当考虑商业经营的复杂性与不确定性。商业经营受到多种因素影响，如宏观经济形势、市场竞争状况、消费者偏好变化等，并非完全由承租人的主观努力决定。因此，在判断 “末位淘汰” 条款是否合理时，不能单纯以坪效排名作为唯一标准，而应综合考虑各种因素。例如，若商场在某一时期进行整体业态调整，导致部分区域客流量大幅下降，进而影响该区域内商户的坪效排名，此时若仅依据坪效排名解除合同，对承租人显然不公平 。

      4.2.2 结合合同目的与交易背景

      判断公平性判断 “末位淘汰” 条款是否符合公平原则，还需结合合同目的与交易背景进行综合考量。商业租赁合同的目的通常是出租方通过出租商铺获取租金收益，承租方通过经营商铺实现盈利 。在租金收取方式为销售额提成的情况下，出租方与承租方的利益紧密相连，此时设置 “末位淘汰” 条款，旨在激励承租方提升经营业绩，促进商业项目的繁荣，从整体交易背景看，具有一定的合理性。因为只有商业项目整体经营效益良好，出租方与承租方才能实现共赢 。

      然而，若合同目的并非基于促进双方共同利益，而是出租方利用其优势地位，通过不合理的 “末位淘汰” 条款，将经营风险过度转嫁至承租方，以达到随意解除合同、更换更高租金商户的目的，则该条款不符合公平原则。例如，在某些商业项目中，出租方在市场行情向好时，频繁以坪效排名为由解除与现有商户的合同，重新招商更高租金的商户，这种行为显然违背了合同订立时的初衷，损害了承租方的信赖利益 。

      4.3 合同解除权行使规范对条款效力的作用

      4.3.1 法定解除权与约定解除权的关系

      在商业租赁合同中，“末位淘汰” 条款属于双方约定的解除合同事由，即约定解除权。根据《民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同 。约定解除权的行使不得违反法律关于法定解除权的规定。法定解除权是法律赋予合同当事人在特定情形下解除合同的权利，如因不可抗力致使不能实现合同目的、一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行等 。

      若 “末位淘汰” 条款约定的解除条件与法定解除条件相悖，或者约定的解除权行使方式违反法律规定，可能导致该条款部分或全部无效。例如，若条款约定无论何种情况，只要承租人坪效排名末位，出租人即可解除合同，而不考虑是否存在不可抗力等法定免责事由，该约定可能因违反法定解除权的规定而无效 。司法实践中司法机关认为,合同解除制度兼具合同交易所追求的效率及秩序价值，在房屋租赁合同纠纷中认定承租人是否享有合同法定解除权时，应当厘清法定解除权的行使条件，依法分配举证责任，平衡效率与秩序价值冲突，审慎认定合同解除。⑥

      4.3.2 解除权行使的程序要求

      合同解除权的行使应当遵循一定的程序，以保障合同双方的合法权益。对于 “末位淘汰” 条款下的解除权行使，若合同明确约定了解除权行使的程序，如出租人应先书面通知承租人坪效排名情况，并给予承租人一定期限进行经营调整，若承租人在规定期限内未能达到一定的经营改善目标，出租人才可解除合同，则出租人必须严格按照该程序行使解除权 。

      若出租人未遵循约定程序，擅自解除合同，可能构成违约。即使 “末位淘汰” 条款本身有效，但由于出租人解除权行使程序违法，承租人有权要求出租人承担违约责任，如赔偿因合同提前解除给承租人造成的装修损失、经营预期损失等 。同时，在某些情况下，若出租人解除权行使程序严重违法，可能导致解除行为无效，合同继续有效 。

      五、完善 “末位淘汰” 条款的建议

      5.1 合同条款设计的优化

      5.1.1 明确条款内容

      为避免因条款内容模糊引发争议，在设计 “末位淘汰” 条款时，应尽可能明确各项关键要素。首先，要清晰界定 “同一经营区域” 和 “同品类” 的范围。例如，可以通过绘制详细的商场区域划分图，明确各区域的边界，同时制定详细的品类分类标准，列举各类别的具体商品或服务范围 。其次，对于销售坪效的计算方式，应明确销售额的统计周期（如月、季度、年）、统计方法（如是否包含促销活动销售额、退货销售额的处理等）以及营业面积的计算标准（是否包含公摊面积等） 。此外，还需明确排名的具体规则，如参与排名的商铺范围、是否排除特殊情况的商铺（如新开张商铺在一定期限内不参与排名）以及排名的计算方法（如简单平均排名、加权平均排名等） 。

      5.1.2 平衡双方权利义务

      在条款中应注重平衡出租人与承租人的权利义务。一方面，适当限制出租人的解除权。例如，规定出租人在依据坪效排名行使解除权之前，应先与承租人共同分析经营状况，提供合理的改进建议，并给予承租人一定的整改期限（如三个月）。若承租人在整改期限内积极采取措施且经营业绩有明显提升趋势，即使仍未达到排名要求，出租人也不得轻易解除合同 。另一方面，明确承租人在面对坪效排名末位时的权利，如有权对排名结果进行复核，要求出租人提供详细的销售数据及计算依据；在合同解除时，有权要求出租人按照合理标准对其装修残值进行补偿等 。

      5.2 履行提示与说明义务

      5.2.1 提示义务的履行方式

      出租人应采用合理且显著的方式履行对 “末位淘汰” 条款的提示义务。在合同文本中，可对该条款采用特殊字体（如加粗、加黑、变色）进行标注，或者将该条款单独。5.2.2考核办法的履行方式实际履行过程中，对“坪效排名”考核办法及结果进行公示及告知，若确实可能存在以此为由解除合同的情况，尽量争取“坪效排名”结果得到承租人的书面确认。

      结语：

      付子堂说：“法之理，在法內，也在法外”。⑦商业租赁合同中以销售坪效排名作为合同解除事由的效力认定，需在现行法律框架与商业实践需求间寻求平衡。从《民法典》合同编来看，当事人享有约定解除权，若该条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，其形式上具有一定合法性。然而，司法实践中，法院会着重审查该约定是否公平合理。销售坪效受市场环境、行业周期、经营策略等多元因素影响，若合同未明确坪效计算标准、排名范围、行业参考值等关键要素，易导致出租人滥用解除权，损害承租人合法权益。

      为确保该条款有效且可执行，合同双方应细化约定内容，明确销售坪效的核算方式、排名周期及合理的缓冲期等。对于承租人而言，可争取设置异议救济条款，当面临因销售坪效排名被解除合同时，有权对数据真实性、计算方式等提出质疑并要求复核。司法机关在裁判时，也需结合行业特性、市场波动等因素，审慎认定该解除事由的效力，既要尊重契约自由，也要维护交易稳定与公平。

注释和参考文献

      ①吉林省长春市中级人民法院审理的（2024）吉 01 民申 75 号《民事裁定书》法院认定部分（节选）.
      ②四川省成都市中级人民法院在（2019）川 01 民终 11454 号《民事判决书》法院认定部分（节选）.
      ③山东省日照市中级人民法院在（2018）鲁 11 民终 617 号《民事裁定书》法院认定部分（节选）.
      ④全奕颖,韩连怡.解除合同不可“任性”由一起房屋租赁纠纷探讨“解除权”行使边界[J].法人,2024,(10):45-46.
      ⑤赵童.论格式条款的订入控制与效力控制——以《合同编通则司法解释》第9条、第10条为中心[J].法学志,2024,45(06):52-71.DOI:10.16092/j.cnki.1001-618x.2024.06.002.
      ⑥王玄玮,段笑笑.房屋租赁合同法定解除权的审慎行使[J].中国检察官,2024,(12):41-45.
      ⑦法之理在法外.作者: 付子堂.出版社:  法律出版社.出版时间:  2003-09.

      柯福星律师，北京市京师（泉州）律师事务所专职律师、高级合伙人。京师泉州律所劳动人事法律事务部主任、并购重组法律事务部主任。

      专业领域：商事争议解决、建设工程、企业法律顾问、刑事辩护


      彭坊强律师，北京市京师（泉州）律师事务所专职律师。从业之前专注房地产法律服务，从业之后参与多家企业单位的专业法律服务，承办了各类民商事、刑事案件，具备良好的法学专业基础及相应的诉讼经验。

      专业领域：合同、房地产、劳动人事等民商事纠纷，刑事辩护。温馨提示以上所刊登的文章仅代表作者本人观点，不代表北京市京师（泉州）律师事务所或其律师出具的任何形式之法律意见或建议。如需转载或引用该等文章的任何内容，请私信沟通授权事宜，并于转载时在文章开头处注明来源于公众号“京师泉州律所”及作者姓名。未经本所书面授权，不得转载或使用该等文章中的任何内容，含图片、影像等视听资料。
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